Die Gebäudegröße allein entscheidet nicht: Bei weniger als 6 Wohneinheiten kann ein gemeinschaftliches Gebäudeversorgungsprojekt wirtschaftlich schwierig sein. Eine PV-Anlage für ein Mehrfamilienhaus kann dennoch sinnvoll sein, wenn Dachfläche, Stromverbrauch und Nutzungskonzept zusammenpassen, auch bei Gebäuden in Spiesen-Elversberg und im Saarland.
Bei einer PV-Anlage für ein Mehrfamilienhaus zählen neben der Technik auch die Kosten, Zuständigkeiten und die Verteilung des Solarstroms. Bei mehreren Parteien sollte früh feststehen, wer die Anlage finanziert und betreibt und ob der Strom Wohnungen, Gemeinschaftsbereiche oder beides versorgen soll.
Dieser Beitrag zeigt, welche Gebäudegröße als Orientierung dient und welche Faktoren die Anlagengröße und die Kosten beeinflussen. Sie erfahren, wie Mieterstrom und gemeinschaftliche Gebäudeversorgung funktionieren, wie Solarstrom Treppenhaus, Tiefgarage oder Wärmepumpe unterstützen kann und was Eigentümergemeinschaften bei Finanzierung und Verwaltung bedenken sollten. So können Sie besser einschätzen, welches Modell zum Gebäude und zu den Bewohnern passt.
Wichtigste Erkenntnisse
- Bei weniger als 6 Wohneinheiten kann ein gemeinschaftliches Gebäudeversorgungsprojekt wirtschaftlich schwierig sein. Entscheidend sind auch Dachfläche, Strombedarf und das gewählte Betriebsmodell.
- Vergleichen Sie Mieterstrom und gemeinschaftliche Gebäudeversorgung danach, wer den Solarstrom an die Bewohner verteilt und welche Aufgaben mit dem jeweiligen Modell verbunden sind.
- Solarstrom kann neben den Wohnungen auch gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Treppenhaus, Tiefgarage oder Wärmepumpe versorgen.
- Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist nach § 42b EnWG geregelt, wie das Bundesministerium der Justiz ausweist.
- In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten Finanzierung, Kostenverteilung und laufende Verwaltung gemeinsam betrachtet werden, bevor das Betriebskonzept festgelegt wird.
Mieterstrom – ein Erfolgsmodell?
Ob Mieterstrom passt, hängt davon ab, wer den Solarstrom liefert und wie die Versorgung organisiert wird. Für Mehrfamilienhäuser kommen Allgemeinstrom, Mieterstrom und getrennte Einzelanlagen infrage. Die Wahl bestimmt die Aufgaben des Betreibers sowie die Anforderungen an Messung und Abrechnung.
Betriebsmodelle für die Stromversorgung
Beim Allgemeinstrom versorgt die Photovoltaikanlage gemeinschaftliche Verbraucher wie Treppenhausbeleuchtung oder Aufzug. Mieterstrom liefert Solarstrom an teilnehmende Wohnungen; bei Einzelanlagen werden Wohneinheiten jeweils technisch getrennten Anlagen und Zählern zugeordnet. Dieses Modell ist für kleinere Häuser mit bis zu 15 Wohneinheiten als Mikro-Mieterstrom beschrieben. Dabei erhalten Eigentümer eine Anlagenpacht, jedoch keinen Mieterstromzuschlag.
Beim Mieterstrom übernimmt der Betreiber die Stromlieferung an teilnehmende Mieter. Der Bundesfinanzhof entschied am 17. Juli 2024, dass diese Lieferung eine selbstständige umsatzsteuerpflichtige Leistung ist. Bei einer Gestaltung nach § 42a EnWG muss der Betreiber die Vollversorgung sicherstellen. Reicht der Solarstrom nicht, wird fehlender Strom von einem Energieversorger zugekauft. Das bringt zusätzliche Aufgaben bei Versorgung und Abrechnung mit sich.
Regeln und Netzanschluss
Welche Regeln gelten für gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und Mieterstrom? Mieterstrom ist mit § 21 EEG 2023 verknüpft. Seit dem EEG 2023 ist der Mieterstromzuschlag für Anlagen bis zu einer Leistung von 1.000 kWp möglich. Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung folgt eigenen Vorgaben und entlastet Anlagenbetreiber von üblichen Lieferantenpflichten. Beide Modelle unterscheiden sich somit bei Verantwortung und Stromlieferung.
Welche Genehmigungen und Netzanschluss-Schritte sind erforderlich? Klären Sie zunächst, wer der Dachnutzung zustimmt und welches Anlagenmodell vorgesehen ist. Stimmen Sie das Anschlusskonzept mit dem Netzbetreiber ab und planen Sie Zähler und Messung passend zu Erzeugung und Verbrauch. Größere bauliche Veränderungen am Dach können eine Baugenehmigung erfordern. Die genaue Abfolge hängt vom Gebäude und den Anschlussbedingungen ab.
Der Mieterstromzuschlag hängt von der Anlagenleistung und dem Inbetriebnahmezeitraum ab. Im beschriebenen Mieterstrommodell wird er für 20 Jahre gewährt. Für die Umsetzung zählen daher nicht nur die Dachanlage, sondern auch das gewählte Liefermodell und die Zuordnung der teilnehmenden Haushalte. Die Förderung ist von der Abrechnung des Stromtarifs an Mieter zu unterscheiden.
Kosten und Einnahmen der Anlage
Wie werden Stromkosten und Einnahmen bei einer PV-Anlage im Mehrfamilienhaus abgerechnet? Beim Mieterstrom wird erfasst, wie viel Strom die teilnehmenden Mieter verbrauchen. Die Abrechnung weist gelieferten Solarstrom und zugekauften Reststrom getrennt aus. Ein Abrechnungsdienstleister kann Messwerte zuordnen und Abrechnungen vorbereiten. Betreiberrolle und Verantwortung für die Stromlieferung müssen dabei klar geregelt sein.
Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung werden Erzeugung und Verbrauch in 15-Minuten-Intervallen erfasst. Die Messwerte dienen dazu, den Solarstrom den teilnehmenden Parteien zuzuordnen. Nicht verbrauchter Strom kann ins öffentliche Netz eingespeist werden. Vor Beginn sollten Eigentümer festhalten, wer Messdaten verwaltet, Abrechnungen erstellt und Einnahmen aus der Einspeisung verbucht.
Was kostet eine Photovoltaikanlage für ein Mehrfamilienhaus?
Für die Planung zählt nicht nur die Zahl der Wohnungen. Eine PV-Anlage für ein Mehrfamilienhaus muss zu Dachfläche, Verbrauchsprofil und gewünschter Stromnutzung passen. Auch Betreiberstruktur und steuerliche Einordnung spielen eine Rolle. Diese Faktoren bestimmen das passende Anlagenkonzept und die Daten, die für die weitere Planung nötig sind.
Förderungen für Mehrfamilienhäuser
Fördermöglichkeiten umfassen steuerliche Regelungen und Finanzierungsangebote. Welche Förderungen gibt es für PV-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern in Deutschland? Als Finanzierungsmöglichkeit kommt der KfW-Kredit 270 infrage. Außerdem kann für eingespeisten Strom eine EEG-Vergütung gelten. Welche Option zum Vorhaben passt, hängt unter anderem davon ab, wer die Anlage betreibt und wie der erzeugte Strom genutzt wird.
Für die Einkommensteuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG gilt ab 2025 unter anderem eine Leistungsgrenze von 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit. Insgesamt dürfen die von der Betreibergesellschaft betriebenen Photovoltaikanlagen 100 kWp nicht überschreiten. Die Einordnung richtet sich damit auch nach der Zahl der Einheiten und der Betreiberstruktur. Der Nullsteuersatz beim Verkauf von Photovoltaikanlagen an Betreiber ist eine weitere steuerliche Regelung.
Halten Sie vor der Auswahl einer Förderung das Anlagenkonzept und die vorgesehene Nutzung fest. Eine PV-Anlage für ein Mehrfamilienhaus kann Wohnungen, gemeinschaftliche Verbraucher oder beides versorgen. Davon hängt ab, welche technischen und steuerlichen Aspekte in die Planung gehören. Unterscheiden Sie dabei klar zwischen den Rollen von Eigentümer und Betreiber.
Eigenverbrauch und Batteriespeicher
Eigenverbrauch beschreibt die direkte Nutzung des erzeugten Solarstroms im Gebäude. Eine PV-Anlage für ein Mehrfamilienhaus kann mehrere Verbrauchsprofile bedienen, etwa Wohnungen und gemeinschaftlich genutzte Technik. Eine statische Aufteilung auf fünf gleiche Wohneinheiten ordnet jedem Haushalt 20 Prozent des erzeugten Stroms zu. Andere Verteilungen richten sich nach dem gewählten Nutzungskonzept.
Ein Batteriespeicher nimmt Solarstrom auf, der gerade nicht verbraucht wird, und stellt ihn später bereit. Ob er zum Gebäude passt, hängt davon ab, wann die Bewohner Strom benötigen und wie sich ihr Verbrauch mit der Erzeugung deckt. Beziehen Sie auch gemeinschaftliche Verbraucher wie eine Wärmepumpe ein. Speicher, Wechselrichter und Messkonzept sollten als zusammenhängendes System geplant werden.
Ein Batteriespeicher kann den späteren Eigenverbrauch erhöhen, wenn im Gebäude nach der Erzeugungszeit Strom benötigt wird. Für die Entscheidung zählen Lastprofile, Anlagenleistung und die Nutzung gemeinschaftlicher Verbraucher. Zu den Herausforderungen gehören die Abstimmung des Messkonzepts und die eindeutige Zuordnung der erzeugten Energie. Informationen zur Photovoltaikplanung für Mehrfamilienhäuser helfen, die Dachfläche als Teil des Gesamtkonzepts zu betrachten.
Prüfen Sie deshalb, welche Komponenten der angebotene Gesamtpreis umfasst.
Auch die Betreiberfrage gehört in die Kostenplanung. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Eigentümerin der Photovoltaikanlage ist, kann den erzeugten Strom abgabenfrei für den Allgemeinstrom nutzen. Von einem Eigenbetrieb der Anlage durch die Gemeinschaft wird abgeraten; sie kann stattdessen die Dachfläche an eine andere Person verpachten, die den Betrieb übernimmt. Eine 2023 installierte Photovoltaikanlage mit 50 Kilowatt Leistung auf einem Dreifamilienhaus kommt nach einer Erweiterung ab 2025 unter die Einkommensteuerbefreiung.
Stromnutzung für Allgemeinstrom und Heizenergie
Eine Photovoltaikanlage kann Strom für Gemeinschaftsbereiche und Heiztechnik liefern. Entscheidend ist, wie Erzeugung, Verbrauch und Zähler im Gebäude zusammenspielen.
Strom für Haus und Heizung
Zum Allgemeinstrom zählen gemeinschaftlich genutzte Verbraucher wie Treppenhausbeleuchtung, Tiefgarage und Aufzug. Auch eine Wärmepumpe kann Solarstrom nutzen, wenn ihr Verbrauch zeitlich zur Erzeugung passt. So sinkt der Strombezug aus dem öffentlichen Netz; nicht genutzter Solarstrom kann eingespeist werden. Für die Planung sind deshalb sowohl die Anlagenleistung als auch die Lastprofile der Hausverbraucher wichtig.
Eine Gemeinschaftsanlage mit Eigenverbrauch kann laut den genannten Marktdaten 20 bis 40 Prozent der bisherigen Stromkosten für Allgemeinstrom einsparen. Das ist ein Orientierungswert, kein fester Ertrag für jedes Gebäude. Eine Wärmepumpe erhöht den Strombedarf, doch ihr Verbrauch muss mit der verfügbaren Solarleistung abgeglichen werden. Die WEG kann den Solarstrom für Allgemeinstrom nutzen, wenn sie Eigentümerin der Anlage ist.
Gebäudestromvertrag und Preisgestaltung
Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist im deutschen Energiewirtschaftsgesetz in § 42b geregelt, wie das Bundesministerium der Justiz ausweist. Seit Mai 2024 ist dieses Modell rechtlich möglich. Der Betreiber muss teilnehmende Haushalte dabei nicht vollständig mit Strom versorgen. Anders als beim Mieterstrom bleibt die Versorgung mit Reststrom daher außerhalb dieser Aufgabe.
Der Gebäudestromnutzungsvertrag hält fest, wie Solarstrom zugeteilt und abgerechnet wird. Seine anfängliche Mindestlaufzeit darf höchstens 2 Jahre betragen. Der Strompreis und die vereinbarte Verteilung bestimmen, welchen Anteil Bewohner für zugeteilten Solarstrom zahlen. Ein Vertrag sollte außerdem regeln, wie nicht gedeckter Bedarf und Überschüsse behandelt werden.
Messung und Abrechnung
Für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung müssen die Erzeugungsanlage und alle Wohneinheiten mit modernen Zählern ausgestattet sein. Messwerte werden in 15-Minuten-Intervallen erfasst und zur Zuordnung des Solarstroms genutzt. Ein virtueller Summenzähler berechnet den Eigenverbrauch anhand dieser viertelstündlich übertragenen Werte. So lassen sich Erzeugung, zugeteilter Strom und Netzbezug getrennt erfassen.
Stimmen Sie Messung und Abrechnung aufeinander ab: Die Zähler erfassen Erzeugung und Verbrauch. Anhand dieser Daten wird der Eigenverbrauch den teilnehmenden Parteien zugeordnet. Überschüssiger Solarstrom kann ins öffentliche Netz eingespeist werden. Messkonzept, Abrechnungsweg und vertragliche Verteilung sollten dabei dieselben Verbrauchsdaten zugrunde legen.
Wahlfreiheit der Bewohner
Die Teilnahme an einer gemeinschaftlichen Stromversorgung muss freiwillig sein. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf der Bezug von Strom aus der PV-Betreibergesellschaft nicht zur Voraussetzung des Mietvertrags werden. Mieter können ihren Stromanbieter frei wählen. Das Modell muss daher auch für Bewohner funktionieren, die keinen Solarstromvertrag abschließen.
Finanzierung und Verwaltung der Anlage
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft hängen Finanzierung, Eigentum und laufender Betrieb zusammen. Klare Beschlüsse helfen, Ertrag, Verantwortung und Abrechnung zwischen den Parteien nachvollziehbar zu regeln.
Finanzierungsmodelle der Anlage
Ein Finanzierungsmodell legt fest, wer die Photovoltaikanlage bezahlt, besitzt und betreibt. Die WEG kann selbst investieren oder das Dach verpachten; diese Wahl bestimmt, wer Erträge erhält und Aufgaben übernimmt. Bei einer Dachverpachtung stehen die Einnahmen den Eigentümern anteilig nach ihren Miteigentumsanteilen zu. Eine vereinbarte Nutzungsdauer beträgt meist 20 Jahre.
Entscheiden Eigentümer selbst über die Investition, sollten sie vorab Kostenverteilung, Betreiberrolle und Verwendung des Solarstroms festlegen. Nach § 21 Abs. 3 WEG tragen grundsätzlich nur zustimmende Eigentümer die Kosten der Anlage. Eine Zweidrittelmehrheit kann dagegen dazu führen, dass alle Mitglieder die Kosten tragen. Die Beschlüsse sollten deshalb Finanzierung und spätere Abrechnung gemeinsam behandeln.
Als Finanzierungsmöglichkeit kommt der KfW-Kredit 270 infrage. Auch EEG-Einnahmen aus eingespeistem Strom können in die Planung einfließen. Vergleichen Sie diese Wege mit der Verpachtung: Dabei investiert ein externer Betreiber, während die Eigentümergemeinschaft das Dach überlässt. Entscheidend ist, wer Betriebsaufgaben, Messung und Ertragsverteilung übernimmt.
Regionale Förderprogramme
Regionale Förderprogramme sind Angebote von Bundesländern oder Kommunen; ihre Bedingungen gelten jeweils für das betreffende Gebiet. Welche regionalen Förderprogramme gibt es für PV-Anlagen in Deutschland? Sie unterscheiden sich nach Standort und Förderzweck. Als bundesweite Finanzierungsmöglichkeit nennt sich der KfW-Kredit 270; für Saarland sind regionale Programme gesondert zu betrachten.
Ordnen Sie eine mögliche Förderung vor der Finanzierungsentscheidung ein. Halten Sie dafür Anlagenkonzept, vorgesehene Nutzung und Betreiber fest. Prüfen Sie anschließend, ob die Förderung zur geplanten Dachverpachtung oder zum Eigenbetrieb passt. Vertragspartner, Eigentümer und Betreiber können unterschiedliche Personen sein. Diese Rollenverteilung beeinflusst, wem ein Zuschuss oder finanzieller Vorteil zugutekommt.
Verwaltung und Abrechnung dauerhaft ordnen
Nach dem Beschluss braucht die Gemeinschaft eine klare Zuständigkeit für den Anlagenbetrieb. Legen Sie fest, wer Erträge verbucht, Messwerte verwaltet und die Abrechnung vorbereitet. Bei gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung werden Stromerzeugung und Verbrauch in 15-Minuten-Intervallen erfasst. Die Abrechnung muss daher die vereinbarte Zuordnung des Solarstroms und den tatsächlichen Verbrauch der Parteien abbilden.
Bei WEGs gehört die laufende Verwaltung zur Wirtschaftlichkeitsplanung. Die Eigentümerversammlung findet mindestens jährlich statt. Nutzen Sie den Termin, um Betrieb, Abrechnung und anstehende Entscheidungen zu besprechen. Bei einer Dachverpachtung sollten Vertrag, Laufzeit und Ertragsverteilung gemeinsam dokumentiert werden. So bleiben die Zuständigkeiten während der vereinbarten Nutzungsdauer nachvollziehbar.
Wenn Sie die Dachfläche für ein Photovoltaikprojekt vorbereiten möchten, lassen Sie die baulichen Voraussetzungen fachgerecht beurteilen und Photovoltaik am Dach planen.
Hans Schmitt: Steildach-Eindeckung
Hans Schmitt GmbH – Dächer & Fassaden führt Steildach-Eindeckungen aus, wenn das Dach vor der Photovoltaik langfristig instand gesetzt werden soll. So lassen sich Dacharbeiten und Anlagenplanung aufeinander abstimmen. Bei Flachdächern übernimmt das Unternehmen Flachdach-Abdichtungen. Auch Fassadenbekleidung und Bauklempnerei gehören zum Angebot.
Eine Erneuerung bietet sich an, wenn die Dacheindeckung reparaturbedürftig ist oder ohnehin überarbeitet werden soll. Die passende Lösung richtet sich nach Dachform und Zustand. So können Sie Dacharbeiten und die spätere Nutzung für Solarstrom frühzeitig gemeinsam planen.
Wenn Sie eine Steildach-Eindeckung oder die Abdichtung eines Flachdachs im Zuge Ihres Vorhabens besprechen möchten, nehmen Sie Kontakt mit Hans Schmitt auf oder besuchen Sie dachdecker-schmitt.de.
Bringen Sie Ihr Dachprojekt in die nächste Planungsphase
Stimmen Sie vor der Umsetzung das Energiekonzept auf Zustand und Bauart des Dachs ab. Bei der Planung einer PV-Anlage für ein Mehrfamilienhaus sollte auch geklärt werden, ob zuerst Arbeiten an der Dachfläche nötig sind. Eine fachgerecht ausgeführte Dachkonstruktion bildet eine wichtige Grundlage für die weitere Planung.
Hans Schmitt GmbH – Dächer & Fassaden führt Steildach-Eindeckungen und Flachdach-Abdichtungen aus. Auch Fassadenbekleidung gehört zum Angebot. So lassen sich notwendige Arbeiten am Gebäude mit dem Solarstromvorhaben zusammendenken und die nächsten Schritte aufeinander abstimmen.
Besprechen Sie Ihr Dachprojekt und die passende bauliche Lösung direkt mit Hans Schmitt. Kontaktieren Sie Hans Schmitt, damit Sie Ihr Vorhaben strukturiert weiterplanen können.
Häufige Fragen zur Photovoltaik im Mehrfamilienhaus
Ab welcher Gebäudegröße ist das sinnvoll?
Eine feste Mindestgröße gibt es als allgemeine Orientierung nicht. Bei weniger als 6 Wohneinheiten kann ein gemeinschaftliches Gebäudeversorgungsprojekt wirtschaftlich schwierig sein. Ab sechs Parteien lässt sich beispielsweise eine Anlage mit etwa 20 bis 30 kWp betrachten. Entscheidend ist, ob Dachfläche, gemeinschaftlicher Strombedarf und Verbrauch in den Wohnungen zur geplanten Nutzung passen. Ein kleineres Gebäude kann dennoch einzelne Stromverbraucher versorgen.
Erster Überblick: Viele Fragen?
Beginnen Sie mit einer Übersicht zum Dach, den Stromabrechnungen der Gemeinschaftsbereiche und einer Liste der Wohneinheiten. Notieren Sie außerdem, ob etwa eine Wärmepumpe oder ein Aufzug Strom benötigt. So sehen Eigentümer früh, welche Verbraucher sich für Solarstrom eignen. In einer WEG sollte auch geklärt werden, wer das Vorhaben in der Eigentümerversammlung einbringt.
Gibt es wie beim EEG-Mieterstrom einen Preisdeckel?
Der Mieterstromzuschlag ist kein Preisdeckel für den Stromtarif, sondern eine Förderung für Anlagenbetreiber. Was teilnehmende Mieter zahlen, wird im Mieterstromvertrag geregelt. Bei gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung wird der zugeteilte Solarstrom über einen Gebäudestromnutzungsvertrag abgerechnet. Vergleichen Sie daher nicht nur die Höhe des Zuschlags, sondern auch Vertragsmodell, Reststrombezug und Abrechnungsweg.
Können Gebäudeeigentümer:innen das allein umsetzen?
Bei einem Haus mit einer Eigentümerin oder einem Eigentümer kann diese Person das Vorhaben grundsätzlich selbst organisieren. In einer WEG braucht es dagegen einen gemeinschaftlichen Beschluss. Seit der WEG-Reform 2020 genügt für eine Photovoltaikanlage als bauliche Veränderung eine einfache Mehrheit. Auch danach müssen Zuständigkeiten für Investition, Betrieb und Abrechnung feststehen, damit die Entscheidung praktisch umgesetzt werden kann.
Müssen alle Mietenden gleichzeitig mitmachen oder kündigen?
Nein. Mieter müssen nicht geschlossen teilnehmen, die Teilnahme am Strommodell ist freiwillig. Ein Mietvertrag darf den Bezug von Strom aus einer PV-Betreibergesellschaft nicht zur Voraussetzung machen. Daraus folgt keine gemeinsame Kündigungspflicht für alle Haushalte. Für Änderungen oder die Beendigung des jeweiligen Strombezugs gelten die Bedingungen des betreffenden Vertrags.
Welche PV-Anlagengröße ist für ein Mehrfamilienhaus sinnvoll?
Die passende Leistung richtet sich nach nutzbarer Dachfläche und dem Strombedarf der Wohnungen sowie gemeinschaftlicher Verbraucher. Als Beispiele gelten 20 bis 30 kWp für ein Haus mit sechs Wohnparteien und 15 bis 50 kWp für Gemeinschaftsanlagen in Häusern mit 8 bis 20 Wohnungen. Als grober Flächenwert werden etwa 5 m² je kWp angesetzt. Verschattung und Dachform beeinflussen die belegbare Fläche.